市场调研是个技术活

导语上一篇文章讲了如何保证市场调研数据的真实性和科学性，马上就有人留言说感慨颇多，看来也是个有故事的人哈哈，开个玩笑，今天继续下一个内容。一、市场调研数据的分析息争读市场调研的最浩劫点或者说最具技术性的部门就是对数据的分析息争读。表2-3中的一组数据，大家看看转达了哪些信息？表2-3恩施市城区人口密度表无巧不成书，这是我正在撰写本章节的时候，公司产物研发中心恩施项目组筹谋司理给我的一组奇怪的数据。

恩施作为一个关闭的地级市山城，人口密度竟如此之高，甚至凌驾了世界上人口密度最大的北京、东京、伦敦，也凌驾了相近的宜昌市。项目组的第一判断：这个数据不真实。

但在重复咨询了恩施统计局和查阅了恩施政府事情陈诉后，他们否认了最初的判断。那么这个数据对恩施市的房地产生长到底有什么影响呢？如此高的人口密度，说明恩施的容量压力很大，都会扩容刻不容缓。加之中央要求加速城镇化建设速度，将会有更多的农民进城，那么，新进入的人口和已饱和的城区容量之间存在的矛盾，将迫使恩施市把都会扩容放在首位。

都会快速生长肯定会使都会功效发生变化，各区域功效定位将越发清晰。好比，商业区、工业区、居住区都市有明确的新计划，甚至有可能泛起新的功效区域，如商务区。商务区如果真的泛起，必将富厚恩施房地产的产物形态，已往未曾有的，如写字楼、公寓、主题商业等也会随之发生。

而商务区的降生，一定是由都会的经济结构、工业结构决议的。经济结构的改变将带来人口结构的变化，这对恩施地产的影响将是庞大的。所以，商务区最终计划在哪一区域，无疑将直接拉升该区域的地块价值。

如果商务区落户本项目所在区域，本项目的产物形态必将重新计划。如此一来，政府划定的10万平方米商业面积将会自然剖析为商务旅店、写字楼、公寓等修建形态。

如此一来，10万平方米的商业计划不再是压力而是加力。一组数据潜藏的信息就如此之多，如此之深。

一组数据到底转达着哪些信息？数据外貌反映的和背后实际显示的是否一致？此数据在此空间、时间表达的和在彼空间、时间表达的内容是否一样？此数据在静态和动态下代表的意义是否相同？对于这些问题，差别的人有差别的分析息争读，效果可能趋向一致，也可能截然不同。纵然趋向一致，但因为功力高下有别，分析的深度也会差别。可以说，你的道行有多深，解读就有多深。

二、形貌性数据分析示例我们再来看大沙项目市场调研时泛起的两组矛盾数据：一组是大沙镇住民未来一两年禁绝备购房的原因，接纳的是形貌性和重点数据推断分析法，如图2-3所示；一组是大沙镇与相邻的大旺镇购置力对比，接纳的是异常现象推断分析法，如图2-4所示。之所以接纳这两个标本举行比力，一是二者都属于镇级规模；二是距离很近，只有3公里；三是已往都是以农业、养殖业为主，而现在则以工业为主。分析的关键点是：选择没须要购房者比例占了61.1%。

如何看待这个数据？这一数据转达给我们的外貌信息是：60%多的大沙人不愿购房，认为没有须要。那么这里的房地产开发是没有市场的，这里是不值得投资的。如果我们仅以这个结论提供应投资决议者，这无疑是将开发商架在了火炉上。

因为地已经拿了，地价款已缴给政府，这时候说这里不适宜投资，这不是逼得人上吊吗？那么事实果真如此吗？如果真的如此，仅有3公里距离的大旺镇，为什么房地产又那么火爆呢？仅15分钟车程的四会市地产项目怎么又如雨后春笋呢？岂非这里是一个房地产开发的死地？固然不是。不仅不是，而且是广东靠近珠三角一带最后一块还未开发的童贞地。中旗战略专注于特色小镇、乡村振兴、田园综合体的筹谋，是海内最早的“特色小镇”咨询服务机构之一。

现在已有乐成案例22个，均获得当地政府和开发商的肯定。筹谋的项目有：新疆沙漠小镇、清远大龙湖生态度假小镇、湖州栖贤小镇等。中旗战略筹谋团队由陈仁科领衔，是现在海内最具实操性的专业团队。

之所以得堕落误的结论，是因为对数据的解读流于外貌，没有更深入地分析这组数据表达的另一层信息，同时也没有与其他数据举行交织分析，没有深入地探究各个数据之间的关联关系。下面我们就来探究真相。

认为没有须要购置商品房的群体大致分为四类：第一类是对自己的自建房比力满足的人。这是大多数大沙镇当地住民一直以来的普遍心理状态，这一类群体所占比重最大。第二类是认为没须要花他们想象中的价格去购置商品房。

我们在市场调研历程中发现，许多大沙人认为房价太高，而这“太高”源自于对大旺、四会、三水等区域房价的类比以及媒体的炒作。如前所述，这只是他们对商品房的一种停留于外貌的感性认知。

第三类是对商品房的真正价值认识不足，这主要基于看法的落伍。我们稍加审视会发现，这一类群体和第一类可以归结为一个因素，即对居住观点的认识还停留在自建房的层面。

第四类是基于对开发商的一种排挤。事实上他们是完全有购置实力的，做出不购置商品房的决议只是基于情绪化。

这从我们在市场调研历程中遭到观察工具的排挤可以获得一定水平的反映。固然，这类所占比重较低。再来看图2-3中四个不购房的因素中，哪几个是客观的，哪几个是主观的。

客观的是无法改变的，主观的是可以引导改变的。没须要一绝对主观因素。影响因素未发现合适楼盘－主观因素。

什么是合适的，什么是不合适的，这都是小我私家因时因地的判断，关键看参照物。楼市低迷-主观因素。楼市低迷就不买房？什么是低迷？如果与前两年的疯狂比固然是低迷，但疯狂事后是扑灭。

资金不足-只有这个看似客观因素，但真的是客观的吗？几多钱才叫“足”？这就和问一小我私家“你有钱吗”一样。有1000万元算很有钱的人，也可能是穷人，关键是看参照尺度。所以，这还。

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